房租上漲之鍋，長(zhǎng)租公寓不背
周五（8月17日），當(dāng)時(shí)還是我愛我家研究院院長(zhǎng)的胡景暉稱，資本大幅進(jìn)入長(zhǎng)租公寓是房?jī)r(jià)暴漲的主因之一。
文/亞瀾
來(lái)源： 深響（deep-echo）
一個(gè)熱鬧的周末。
周五（8月17日），當(dāng)時(shí)還是我愛我家研究院院長(zhǎng)的胡景暉稱，資本大幅進(jìn)入長(zhǎng)租公寓是房?jī)r(jià)暴漲的主因之一。
胡景暉在電話會(huì)議中對(duì)媒體表示，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，導(dǎo)致售房成本直接上升，這一行為嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律。
他還提到，重裝修也是導(dǎo)致租金上漲的原因之一，有很多所謂的長(zhǎng)租公寓為了達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化的效果，無(wú)論房屋客觀條件如何，一律要求采取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉(zhuǎn)化到了房租里。
胡景暉在8月19日舉辦個(gè)人媒體溝通會(huì)8月18日胡景暉突然宣布辭職
此言一出立即引發(fā)輿論強(qiáng)烈反應(yīng)。
一方面，確實(shí)有實(shí)例證明長(zhǎng)租公寓之間在用高價(jià)爭(zhēng)搶房源，與此同時(shí)，以北京為例的房租也確實(shí)在飛漲。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者隨機(jī)采訪的租戶所提供的數(shù)據(jù)，相比去年同期，單間月租漲幅高者達(dá)35%，低者也有20%。
而就在8月17日當(dāng)天，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
因此把房租上漲的矛頭指向長(zhǎng)租公寓看似無(wú)可厚非。
但另一方面， 人們卻忽視了供給短缺、需求升級(jí)、政策監(jiān)管等因素。貝殼研究院認(rèn)為，北京大規(guī)模拆違導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源明顯減少是主要原因。
對(duì)此，自如的官方回應(yīng)是：不存在參與市場(chǎng)不良競(jìng)爭(zhēng)、哄抬房?jī)r(jià)的行為。自如還認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。
蛋殼公寓董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)也表示：“一個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展，離不開同行的共同努力。租房關(guān)系到民生，不是兒戲。多一些科技驅(qū)動(dòng)，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競(jìng)爭(zhēng)互相拆臺(tái)。對(duì)于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì)拿起法律武器。”
一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓哄抬房租之案成了羅生門。
房租上漲究竟怪誰(shuí)？
房租上漲究竟怪誰(shuí)？
這恐怕是多方面的原因。而最核心的還是供需問題。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃住房數(shù)量及質(zhì)量上的短缺，是造成目前一二線城市租金上漲的根本原因。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查，北京近年確實(shí)將城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村、出租大院、工業(yè)區(qū)公寓拆除，這些地區(qū)曾承載了大量外來(lái)人口，是外來(lái)農(nóng)村務(wù)工人員、剛畢業(yè)大學(xué)生、低收入人群住房的首要選擇。
拆違行動(dòng)已持續(xù)多年，是北京市近年“疏解整治促提升”的重點(diǎn)工作之一，清理、拆除城中村違建、出租大院是這項(xiàng)工作的核心。而年初北京地下室等違規(guī)建筑拆遷也是導(dǎo)致大量低端二手房源減少的原因之一。
短時(shí)間內(nèi)，房源減少，需求卻還在那里，同時(shí)，政策對(duì)于租賃市場(chǎng)不斷推動(dòng)，但對(duì)于租賃市場(chǎng)的制度規(guī)范并未及時(shí)跟進(jìn)，市場(chǎng)短期出現(xiàn)一些混亂。
當(dāng)然還有一些邊邊角角的原因也會(huì)間接影響租金水平。
比如，房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)和房租一直都有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。房?jī)r(jià)上漲，持有住房的投資成本變高，因而房租也會(huì)上漲。
再比如，最近是畢業(yè)季，大學(xué)生畢業(yè)租房需求旺盛。
有意思的是，一些用人單位的善意卻也在無(wú)意中推高了房租價(jià)格。據(jù)「深響」了解，今日頭條等互聯(lián)網(wǎng)公司會(huì)給員工每月1500左右的租房補(bǔ)貼，希望員工能在公司1.5km范圍內(nèi)租房。中介得到消息之后，立即提高租金價(jià)格，并且在帶人看房的時(shí)候明確表示“你們公司不是有補(bǔ)貼嗎？”
從理論上來(lái)說，目前國(guó)內(nèi)房屋租售比非常低，（租售比：每平方米使用面積的月租金與平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值）租金雖然看上去已經(jīng)很高了，但對(duì)比房?jī)r(jià)的高度，租金仍然有上漲空間。
中日美總?cè)丝谂c租賃市場(chǎng)規(guī)模（資料來(lái)源：鏈家研究院）不過，事情或許沒有那么嚴(yán)重。
租賃市場(chǎng)單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間算的，所以平攤下來(lái)，租金上漲有限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“目前市場(chǎng)大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運(yùn)營(yíng)方改造為N+1、N+2的形式，也就是在原本2居、3居的套房基礎(chǔ)上，增加1到2間臥室的模式已成主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對(duì)的租金上漲要低于市場(chǎng)上漲幅度。”
長(zhǎng)租公寓困境
以上諸多原因依然無(wú)法讓長(zhǎng)租公寓撇清關(guān)系。
恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊則認(rèn)為，在政策風(fēng)口驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓的參與方，有很強(qiáng)的搶占賽道和市場(chǎng)份額沖動(dòng)。各家品牌方為了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)。資本急切想從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動(dòng)邏輯。
下結(jié)論之前，我們不妨再來(lái)看看，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式。
通常情況下，長(zhǎng)租公寓分為“集中式”與“分布式”兩種。他們的核心指標(biāo)都是“空置率”“續(xù)租率”“利潤(rùn)率”。
集中式公寓由 于受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關(guān)鍵是 獲取低價(jià)物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)。
集中式公寓業(yè)態(tài) 圖片來(lái)源：華創(chuàng)證券例如，You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式。集中式公寓成規(guī)模的玩家數(shù)量很少，資金追逐龍頭企業(yè)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)型進(jìn)入速度很快，競(jìng)爭(zhēng)加劇。集中式公寓投資巨大，上萬(wàn)間房需要 10 億級(jí)別的投資，因此玩家數(shù)量非常少。
而早期進(jìn)入者如青年匯、自如寓，在發(fā)展到 1000 間左右停止擴(kuò)張。青年匯因股東糾紛，而自如是判斷 其公司資源更適合分散式業(yè)務(wù)的快速規(guī)模化，于 2013 年暫停集中式發(fā)展。
分布式呢？
分布式公寓業(yè)態(tài) 圖片來(lái)源：華創(chuàng)證券分布式長(zhǎng)租模式起步較晚，模式相對(duì)而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，解決剛需用戶的租住需求。
這是國(guó)內(nèi)的特殊性——包租模式，將城市中的空置房屋長(zhǎng)租下來(lái)，進(jìn)行裝修，然后再通過平臺(tái)向租客轉(zhuǎn)租。
通過公司的包租，產(chǎn)生信任度口碑和知名度，達(dá)到強(qiáng)控房源的目的。由于這種模式非常“重”，需要較高的經(jīng)濟(jì)成本、 時(shí)間成本、運(yùn)營(yíng)成本，風(fēng)險(xiǎn)較大，回收周期較長(zhǎng)。
沒錯(cuò)，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資本的行業(yè)。每一套房子收進(jìn)來(lái)，在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬(wàn)塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價(jià)一年多甚至兩年的時(shí)間才能回收。
長(zhǎng)租公寓不像外賣、打車燒補(bǔ)貼即可獲客，公寓客單價(jià)高，本身就已經(jīng)需要大量的資本投入了，稍不注意就會(huì)出現(xiàn)資金問題，沒人打得起價(jià)格戰(zhàn)。
如果長(zhǎng)租公寓為了拿房而去哄抬租金，意味著他自身需要花費(fèi)更多的資金，承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。
更何況，長(zhǎng)租公寓并不是贏者同吃的行業(yè)，市場(chǎng)太大了,而且處于非常早期的狀態(tài),目前的所有玩家加在一起只有2%的市場(chǎng)占有率。大家互相競(jìng)爭(zhēng)不到一起,因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的是98%的市場(chǎng)。這是一個(gè)大前提,它不是一個(gè)零合游戲。
如果不是一個(gè)非此即彼的行業(yè)，打價(jià)格戰(zhàn)毫無(wú)意義。
自如CEO熊林8月19日發(fā)布聲明稱，六年來(lái)自如客戶端的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于市場(chǎng)整體漲幅。
熊林稱，過去十年，北上深的走勢(shì)都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰、九月下行，無(wú)一例外。租金與城市人口凈流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量最直接相關(guān)，以中國(guó)一線城市的租住供需看，已經(jīng)完全進(jìn)入市場(chǎng)化階段。
“這個(gè)行業(yè)本質(zhì)應(yīng)該是規(guī)?；?、精細(xì)化、低成本運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的低毛利行業(yè)，如果只有一個(gè)管理指標(biāo)，就是出租率，30萬(wàn)間存量情況下，出租率降低一個(gè)點(diǎn)，月收入減少1500萬(wàn)；而提高出租率最管用的一個(gè)辦法就是平抑出房?jī)r(jià)。”
言下之意——“這個(gè)鍋，我們不背。”
自如CEO熊林那么，長(zhǎng)租公寓是一門好生意嗎？
就在昨天，潘石屹也出來(lái)發(fā)言了。不過他倒不是點(diǎn)評(píng)房租上漲的事情，而是吐槽了一番長(zhǎng)租公寓的模式。
潘石屹稱，不建議投資長(zhǎng)租公寓，因?yàn)樽鲞@個(gè)業(yè)務(wù)一定會(huì)有銀行貸款，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，實(shí)際成本會(huì)更高，把款貸過來(lái)把房子建好租出去回報(bào)率只有1%。
他同時(shí)表示，其實(shí)租金再翻一番，做這個(gè)行業(yè)依然虧本，這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是不歸路。
潘石屹（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）的確，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)低毛利的業(yè)務(wù)。根據(jù)乾立基金的報(bào)告，出租率在90%的情況下，不計(jì)裝修攤銷，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）率僅9.4%。而且，累計(jì)現(xiàn)金流回收周期長(zhǎng)，前期高投入，在90%出租率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占比12%且考慮未來(lái)租金剪刀差的情況下，需2年半回收初始投資。
但從政策和市場(chǎng)角度，長(zhǎng)租公寓站在了機(jī)會(huì)的風(fēng)口上。
最早提出“租購(gòu)并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對(duì)的正是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)。
“購(gòu)”的一端過于火熱，“租”的一端過于薄弱，長(zhǎng)期“重售輕租”不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定健康。
十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
政策支持（圖片來(lái)源：廣發(fā)證券）包括廣發(fā)證券在內(nèi)的很多券商機(jī)構(gòu)判斷，未來(lái)房屋租賃市場(chǎng)未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)大， 并呈現(xiàn)量(租賃人口)價(jià)(租金)齊升的態(tài)勢(shì)。但在人們生活水平提高、消費(fèi)升級(jí) 的時(shí)代背景下，龐大的租賃市場(chǎng)面臨供需錯(cuò)配、監(jiān)管困難等諸多痛點(diǎn)。對(duì)比美國(guó)日本等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)狀，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)仍有巨大的提升改善空間。
而除了政策方面的變化，市場(chǎng)也在變化。
被動(dòng)留在租賃市場(chǎng)的人口增多， 主動(dòng)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的人口也呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。若單純從居住體驗(yàn)考慮，購(gòu)房意味著巨 大的成本支出(巨大的首付壓力以及長(zhǎng)期較高的月供支付)。在獲得相同居住體驗(yàn) 的前提下，買房需付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租房，并且未來(lái)這個(gè)成本差未來(lái)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（資料來(lái)源：鏈家研究院）這樣看來(lái)，長(zhǎng)租公寓實(shí)際上是在應(yīng)對(duì)廣闊的租房市場(chǎng)，以及租客、房東的諸多痛點(diǎn)。
至于利潤(rùn)，現(xiàn)在或許并不是追求盈利的階段。長(zhǎng)租公寓如果靠“二房東”模式，的確可以靠租金差獲取利潤(rùn)。但他們眼中的想象空間在于增值服務(wù)。
潘石屹的看法僅僅只考慮了租金差價(jià)。但如果把眼光放在長(zhǎng)租公寓因?yàn)樽夥慷邆涞钠渌芰ι砩希曇巴耆煌?mdash;—
以蛋殼公寓為例，現(xiàn)在蛋殼可以做到超過1500個(gè)工地同時(shí)開工，裝修平均周期為15天，所有家具是自己的設(shè)計(jì)師通過自己的生產(chǎn)線來(lái)生產(chǎn)的。未來(lái)還可以提供賣租房的保險(xiǎn)及其他金融服務(wù)。
因此，盈利并非當(dāng)前最重要的事情，抓住時(shí)間窗口做大規(guī)模更加重要。
而擴(kuò)大規(guī)模的方法絕不是哄抬房租。
（來(lái)源：創(chuàng)事記）